Realkreditlån: Sådan fungerer det

Hvad er et realkreditlån?

Realkreditlån er boliglån, der er sikret med pant i fast ejendom og som følger særlige regler under realkreditloven. De udbydes af realkreditinstitutter (fx Totalkredit, Nykredit, RD og BRFkredit). Lånet er typisk opbygget som et annuitetslån, hvor du hver måned betaler en fast ydelse, der dækker både afdrag og renter. Over tid bliver renteandelen lavere og afdragsandelen højere.

Fordelen ved realkredit er lavere rente end på et almindeligt banklån, fordi lånet er sikret i boligen og instituttet sælger obligationer til investorer. Du betaler derudover et bidrag til Realkreditforeningen, som dækker administration og misligholdelsesrisiko.

Annuitetslån: Sådan beregnes den månedlige ydelse

De fleste realkreditlån er annuitetslån. Det betyder, at den samlede ydelse (afdrag + renter) er den samme hver måned i hele lånets løbetid. I starten udgør renten den største del af ydelsen; med tiden bliver afdragene større og renten mindre, fordi gælden bliver lavere.

Ydelsen afhænger af tre ting: lånebeløbet, renten og lånets løbetid (typisk 30 år). Jo lavere rente og jo længere løbetid, jo lavere er den månedlige ydelse – men jo længere løbetid, desto mere renter betaler du i alt. En boligomkostningsberegner kan vise dig den præcise månedlige ydelse ud fra din rente og din belåning.

Hvad betyder F1, F3 og F5?

Tallet efter F'et fortæller, hvor mange år renten er låst, før lånet refinansieres. F1 justeres typisk årligt, F3 hvert tredje år og F5 hvert femte. Ud over F-lånene findes fastforrentede lån, hvor renten ligger fast i hele løbetiden, og F-kort, hvor renten følger en kort referencerente.

Hvilken type der passer til dig, afhænger af, hvor meget udsving i ydelsen du kan bære. Det spørgsmål behandler vi særskilt i sammenligningen af lånetyper, hvor fast rente, F-lån, afdragsfrihed og banklån stilles op mod hinanden på både ydelse og risiko.

Bidrag og andre omkostninger ved realkredit

Ud over renten betaler du et bidrag til realkreditinstituttet. Det er en årlig omkostning, der lægges oven i renten og afhænger af belåningsgraden, lånetypen og afdragsfriheden. Hvordan satsen beregnes, hvad de fire største institutter tager, og hvad dine egne valg flytter, står i guiden om bidragssats.

Ved oprettelse af lånet betales der desuden tinglysningsafgift ved tinglysning af pant i ejendommen. Den består af en fast del og en variabel del (procent af det pantsikrede beløb) og bør medtages i din beregning af de samlede engangsomkostninger ved boligkøb.

Sådan får du klarhed over dine omkostninger

For at få et reelt billede af, hvad en bolig koster, bør du inkludere både den månedlige ydelse til realkreditlån og de engangsomkostninger ved køb – herunder tinglysning af skøde og pant, evt. ejerskifteforsikring – samt løbende ejerudgifter og vedligehold. En boligomkostningsberegner samler disse poster og kan vise både engangsbeløb, månedlige udgifter og en rentestest.

Beregn boligomkostninger til at indtaste købspris, belåning og rente – så får du et overblik over dine reelle boligomkostninger. Skal du kun se på selve lånet, regner boliglånsberegneren med aktuelle obligationskurser og finder bidragssatsen ud fra din belåningsgrad. Vil du bare se niveauet lige nu, står de aktuelle realkreditrenter opdelt pr. lånetype.

Ofte stillede spørgsmål om realkreditlån

• Hvad er forskellen på F1, F3 og F5 realkreditlån?+−

  F1 har typisk variabel rente med refixing efter ét år, mens F3 og F5 har fast rente i henholdsvis tre og fem år. Kortere binding giver ofte lavere startrente men mere usikkerhed; længere binding giver mere forudsigelige ydelser i perioden.

• Hvad er bidrag på et realkreditlån?+−

  Bidrag er et årligt gebyr til realkreditinstituttet ud over renten. Det afhænger bl.a. af belåningsgrad og lånetype og indgår i den samlede finansieringsomkostning sammen med renten.

• Skal jeg medregne tinglysning af pant i omkostningerne ved boligkøb?+−

  Ja. Når du pantsætter boligen for realkreditlånet, skal pantet tinglyses, hvilket udløser tinglysningsafgift med fast og variabel del. Beløbet bør stå sammen med øvrige engangsomkostninger ved køb.

Opsummering

Realkreditlån er det mest almindelige boliglån i Danmark og er typisk annuitetslån med fast månedlig ydelse. Ydelsen afhænger af lånebeløb, rente og løbetid. Du kan vælge F1, F3 eller F5 (eller længere binding) afhængigt af behov for forudsigelighed. Husk bidrag og tinglysning af pant i dine samlede omkostninger, og brug en rentestest til at vurdere, om du har råd ved stigende renter.