Realkreditlån: Sådan fungerer det

Et realkreditlån er det mest almindelige lån til boligkøb i Danmark. Lånet er sikret med pant i din bolig og udstedes gennem realkreditinstitutter, som refinansierer lånet ved at udstede obligationer på kapitalmarkedet. Her får du et overblik over hvordan realkreditlån fungerer, hvad den månedlige ydelse afhænger af, og hvordan du kan bruge en beregner til at få klarhed over dine reelle boligomkostninger.

Vil du sammenligne realkredit med banklån, afdragsfrihed og rentetyper i ét overblik, kan du læse artiklen om sammenligning af lånetyper.

Hvad er et realkreditlån?

Realkreditlån er boliglån, der er sikret med pant i fast ejendom og som følger særlige regler under realkreditloven. De udbydes af realkreditinstitutter (fx Totalkredit, Nykredit, RD og BRFkredit). Lånet er typisk opbygget som et annuitetslån, hvor du hver måned betaler en fast ydelse, der dækker både afdrag og renter. Over tid bliver renteandelen lavere og afdragsandelen højere.

Fordelen ved realkredit er lavere rente end på et almindeligt banklån, fordi lånet er sikret i boligen og instituttet sælger obligationer til investorer. Du betaler derudover et bidrag til Realkreditforeningen, som dækker administration og misligholdelsesrisiko.

Annuitetslån: Sådan beregnes den månedlige ydelse

De fleste realkreditlån er annuitetslån. Det betyder, at den samlede ydelse (afdrag + renter) er den samme hver måned i hele lånets løbetid. I starten udgør renten den største del af ydelsen; med tiden bliver afdragene større og renten mindre, fordi gælden bliver lavere.

Ydelsen afhænger af tre ting: lånebeløbet, renten og lånets løbetid (typisk 30 år). Jo lavere rente og jo længere løbetid, jo lavere er den månedlige ydelse – men jo længere løbetid, desto mere renter betaler du i alt. En boligomkostningsberegner kan vise dig den præcise månedlige ydelse ud fra din rente og din belåning.

F1-, F3- og F5-lån: Rente fast eller variabel

Realkreditlån findes med forskellig rentebinding: F1 (kort rente, typisk justeret årligt), F3 (fast rente i 3 år), F5 (fast rente i 5 år) og længere bindinger. F1 giver ofte den laveste startrente men større usikkerhed, når renten ændres. F3 og F5 giver forudsigelighed i en årrække til en lidt højere rente.

Når du beregner dine boligomkostninger, bør du bruge den rente, du realistisk kan få (eller allerede har tilbudt), og evt. tage en rentestest med i overvejelserne – fx hvad der sker med ydelsen, hvis renten stiger med 1 eller 2 procentpoint. Det giver klarhed over, om du stadig har råd til boligen ved højere renter.

Bidrag og andre omkostninger ved realkredit

Ud over renten betaler du et bidrag til realkreditinstituttet. Det afhænger typisk af belåningsgraden: jo højere belåning (fx over 60 % eller 80 % af vurderingen), jo højere bidrag. Bidraget er en årlig omkostning, der lægges oven i renten og indgår i den samlede finansieringsomkostning.

Ved oprettelse af lånet betales der desuden tinglysningsafgift ved tinglysning af pant i ejendommen. Den består af en fast del og en variabel del (procent af det pantsikrede beløb) og bør medtages i din beregning af de samlede engangsomkostninger ved boligkøb.

Sådan får du klarhed over dine omkostninger

For at få et reelt billede af, hvad en bolig koster, bør du inkludere både den månedlige ydelse til realkreditlån og de engangsomkostninger ved køb – herunder tinglysning af skøde og pant, evt. ejerskifteforsikring – samt løbende ejerudgifter og vedligehold. En boligomkostningsberegner samler disse poster og kan vise både engangsbeløb, månedlige udgifter og en rentestest.

Beregn boligomkostninger til at indtaste købspris, belåning og rente – så får du et overblik over dine reelle boligomkostninger.

Ofte stillede spørgsmål om realkreditlån

Hvad er forskellen på F1, F3 og F5 realkreditlån?

F1 har typisk variabel rente med refixing efter ét år, mens F3 og F5 har fast rente i henholdsvis tre og fem år. Kortere binding giver ofte lavere startrente men mere usikkerhed; længere binding giver mere forudsigelige ydelser i perioden.

Hvad er bidrag på et realkreditlån?

Bidrag er et årligt gebyr til realkreditinstituttet ud over renten. Det afhænger bl.a. af belåningsgrad og lånetype og indgår i den samlede finansieringsomkostning sammen med renten.

Skal jeg medregne tinglysning af pant i omkostningerne ved boligkøb?

Ja. Når du pantsætter boligen for realkreditlånet, skal pantet tinglyses, hvilket udløser tinglysningsafgift med fast og variabel del. Beløbet bør stå sammen med øvrige engangsomkostninger ved køb.

Opsummering

Realkreditlån er det mest almindelige boliglån i Danmark og er typisk annuitetslån med fast månedlig ydelse. Ydelsen afhænger af lånebeløb, rente og løbetid. Du kan vælge F1, F3 eller F5 (eller længere binding) afhængigt af behov for forudsigelighed. Husk bidrag og tinglysning af pant i dine samlede omkostninger, og brug en rentestest til at vurdere, om du har råd ved stigende renter.