Sådan vurderer banken hvad du kan låne til bolig

Når du skal købe bolig, er et af de første spørgsmål: hvor meget kan jeg overhovedet låne? Svaret afhænger af bankens vurdering af din økonomi. Bankerne følger både lovkrav og interne retningslinjer, og de ser især på din indtægt, din eksisterende gæld og dit rådighedsbeløb. Her får du et overblik over, hvordan banken typisk vurderer dit lånerum – og hvordan du selv kan få et bud med vores beregner.

Gældsfaktoren: hvor mange gange indtægten må du låne?

En central tommelfingerregel er gældsfaktoren: forholdet mellem din samlede gæld og din årlige bruttoindtægt. Banken vil typisk ikke låne dig mere, end at din samlede gæld (inkl. det nye boliglån) svarer til et vist antal gange din indtægt – ofte omkring 3,5–5 gange, afhængigt af bank og situation. Jo højere gearing (gældsfaktor) banken accepterer, jo mere kan du i teorien låne, men loftet er der for at sikre, at du ikke tager for stor gæld i forhold til din indtægt.

Finanstilsynet udsteder vejledning om, hvordan kreditinstitutter skal vurdere kreditværdighed. Ifølge Finanstilsynets vejledning om kreditværdighedsvurdering skal der foretages en konkret og individuel vurdering af forbrugerens evne til at betjene lånet. Det betyder, at reglerne ikke er én fast gældsfaktor for alle – banken kan tilpasse vurderingen inden for lovens rammer.

Rådighedsbeløbet: hvor meget har du tilbage hver måned?

Gældsfaktoren giver et groft loft over lånebeløbet, men banken kigger også på rådighedsbeløbet: det beløb, der er tilbage efter skat, faste udgifter (bl.a. andre lån) og et skøn over minimumsforbrug til mad, transport, forsikring m.m. Din boligydelse (afdrag og renter på realkredit og evt. banklån) plus ejerudgifter må ikke æde hele rådighedsbeløbet – der skal være luft til uforudsete udgifter og en rimelig livskvalitet.

Der findes anbefalede minimumsrådighedsbeløb (fx omkring 5.000 kr. for én voksen og mere for familier med børn), men den konkrete vurdering varierer fra bank til bank og fra husstand til husstand. Når du ved, hvor stort et rådighedsbeløb du har, kan du arbejde baglæns og finde ud af, hvor høj en månedlig boligudgift du kan bære – og dermed hvilken købspris og lånebeløb det svarer til.

Udbetaling og kreditværdighed

Ud over "hvor meget må jeg låne?" stiller banken krav om udbetaling: typisk mindst 5 % af købsprisen. Du skal desuden have råd til engangsomkostninger (tinglysning, evt. ejerskifteforsikring m.m.). Banken vurderer også din kreditværdighed ud fra betalingshistorik, jobstabilitet og øvrig gæld. Alt i alt er det en samlet vurdering – ikke blot ét tal.

Brug vores beregner til at få et bud på dit lånerum

Du behøver ikke vente på banken for at få et første bud. I vores beregner "Hvad kan jeg købe bolig for?" indtaster du din bruttoindtægt og evt. eksisterende gæld, og du får udregnet et vejledende lånerum ud fra forskellige gearing-tal (fx 3,5–5). Beregneren viser både maksimalt boliglån og et skøn over maksimal købspris ved 80 % finansiering.

Brug beregneren "Hvad kan jeg købe bolig for?" her for at få et overblik over dit lånerum. Husk, at det er vejledende – den endelige vurdering laver banken ud fra din konkrete situation og deres kreditpolitik.

Når du har et bud på købspris og lånebeløb, kan du supplere med vores boligomkostningsberegner for at se den konkrete månedlige ydelse, engangsomkostninger og rentestest – så du ved, hvad du reelt har råd til at betale hver måned.

Ofte stillede spørgsmål om bankens vurdering af boliglån

Hvad er gældsfaktor, når banken vurderer mit lån?

Gældsfaktor er forholdet mellem din samlede gæld og din bruttoindtægt. Banken bruger den til at vurdere, om din samlede gældsætning er forsvarlig – sammen med andre faktorer som rådighedsbeløb og udbetaling.

Hvad er rådighedsbeløb i bankens kreditvurdering?

Rådighedsbeløb er det, du skal have tilbage til det daglige forbrug efter bolig og andre faste udgifter. Et tilstrækkeligt rådighedsbeløb er et krav i vurderingen af, om du kan bære lånet.

Er en online beregner det samme som bankens endelige godkendelse?

Nej. Beregnere giver vejledende bud ud fra typiske regler. Banken laver en individuel kreditvurdering med dokumentation og kan ende med et andet resultat end et selvberegnet skøn.

Opsummering

Banken vurderer, hvor meget du kan låne til bolig, ud fra gældsfaktor, rådighedsbeløb, udbetaling og din overordnede kreditværdighed. Finanstilsynet vejleder om, at vurderingen skal være konkret og individuel. Du kan selv få et vejledende bud ved at bruge vores beregner "Hvad kan jeg købe bolig for?" og derefter bruge boligomkostningsberegneren til at tjekke den månedlige udgift for den købspris, du overvejer.