Hvad kan jeg købe bolig for?
Vejledende tommelfingerregel – gearing 4
Beregn dit lånerum ud fra din indtægt og en gearing på 4 (typisk tommelfingerregel). Du får hele resultatet med det samme – inkl. følsomhedsanalyse med gearinger 3,5–5 – og kan valgfrit få beregningen tilsendt på e-mail. Resultatet er vejledende – banken vurderer din konkrete situation. Finanstilsynet har forbrugerinformation om lån og finansielle produkter.
Beregningen er vejledende. Den tager ikke højde for skat eller bankens egne krav til rådighedsbeløb. Eksisterende gæld er med i beregningen, når du indtaster den. Brug resultatet som pejlemærke og bekræft med din bank.
Lånerum og boliglån – sådan forstår du resultatet
Mange søger efter en boliglån beregner, når de vil vide, hvor meget de kan låne til bolig og hvilken prisklasse der er realistisk. Denne side fungerer som et hurtigt, vejledende værktøj: Den estimerer dit lånerum ud fra din bruttoindtægt og en gængs gearing (standard 4), og trækker den gæld fra, du allerede har. Du får altså et tommelfingerbillede af, hvor meget du kan lægge i boliglån – før du bruger bankens egne modeller og dokumentation.
En boliglån beregner i banken tager typisk flere forhold med (rådighedsbeløb, rente, boligens art og mere). Brug derfor resultatet her som et første pejlemærke og som supplement til vores boligomkostningsberegner, hvis du også vil se månedlig ydelse, bidrag og andre faste udgifter ved boligkøb.
Gearing og gældsfaktor er centrale begreber, men de erstatter ikke bankens kreditvurdering. Jo mere du har styr på både lånerum og månedlige omkostninger, jo lettere er det at sammenligne tilbud og forhandle boliglån på et oplyst grundlag.
Udbetaling: hvor meget skal du selv lægge?
Du skal som minimum selv finansiere 5 % af købsprisen kontant. Den del kan ikke lånes via realkredit eller banklån. Jo mere du selv lægger, desto mindre skal du låne, hvilket sparer renteudgifter og giver en stærkere forhandlingsposition.
Realkreditlånet er begrænset til 80 % af boligens værdi, og banklånet dækker typisk de resterende 15 %:
| Boligpris | Min. udbetaling (5 %) | Max. realkreditlån (80 %) | Restbehov (banklån) |
|---|---|---|---|
| 2.000.000 kr. | 100.000 kr. | 1.600.000 kr. | 300.000 kr. |
| 3.000.000 kr. | 150.000 kr. | 2.400.000 kr. | 450.000 kr. |
| 4.000.000 kr. | 200.000 kr. | 3.200.000 kr. | 600.000 kr. |
Udover udbetalingen skal du selv dække engangsomkostninger til tinglysning af skøde og pant samt en eventuel ejerskifteforsikring. De kan løbe op i titusindvis af kroner og indgår normalt ikke i bankens lånevurdering.
En tommelfingerregel er, at dit samlede boliglån ikke bør overstige 4-5 gange husstandens årlige bruttoindkomst før skat. Med en samlet indtægt på 600.000 kr. ligger lånerummet typisk omkring 2,4-3 mio. kr. Hvordan banken vægter gældsfaktor, rådighedsbeløb og kreditværdighed uddyber vi i sådan vurderer banken dit boliglån.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er det vigtigste, der afgør, hvor meget jeg kan købe bolig for?
Dine samlede indtægter, din eksisterende gæld og den udbetaling, du selv kan lægge, er de absolut vigtigste faktorer. Banken bruger dem til at vurdere både gældsfaktor og rådighedsbeløb og dermed, hvad du maksimalt kan låne til bolig. Husk også de løbende ejerudgifter, forbrug og en reserve til vedligehold – de æder af det, du reelt har råd til hver måned.
Skal jeg have en opsparing for at kunne købe bolig?
Ja. Du skal som minimum have en opsparing svarende til 5 % af købsprisen i kontant udbetaling. Derudover skal du selv kunne dække engangsomkostninger som tinglysning af skøde og pant samt en eventuel ejerskifteforsikring. En større udbetaling reducerer dit lånebehov og kan give dig bedre lånebetingelser.
Hvilke udgifter skal jeg forvente udover selve boliglånet?
Udover afdrag og renter på realkreditlånet og banklånet skal du regne med ejerudgifter (grundskyld og ejendomsværdiskat), forbrug (el, vand og varme), forsikringer og en reserve til vedligehold (typisk 1,5 % af købsprisen pr. år for hus og 1,0 % for ejerlejlighed). Vores boligomkostningsberegner giver dig overblik over alle posterne, så du kan se den reelle månedlige udgift.
Hvad er rådighedsbeløb, og hvorfor er det vigtigt for mit boligkøb?
Rådighedsbeløbet er det beløb, du har tilbage til mad, transport, fornøjelser og uforudsete udgifter, når skat og alle faste udgifter (inkl. de nye boligudgifter) er betalt. Banken har minimumskrav, der stiger med antallet af voksne og børn i husstanden. Dit rådighedsbeløb er centralt: er det for lavt, kan du ikke få lånet – uanset hvad gældsfaktoren siger.
Hvorfor er en rentestest vigtig, når jeg vurderer købspris?
En rentestest viser, hvad der sker med din månedlige ydelse, hvis renten stiger med fx 1 eller 2 procentpoint. Det giver et mere robust billede af, om du stadig har råd til boligen, end hvis du kun kigger på den aktuelle rente. Stress-test din økonomi, før du forpligter dig – så undgår du at blive presset, hvis renten flytter sig.
Kan jeg købe bolig for mere, hvis jeg har en høj indkomst?
En høj indkomst giver typisk et større lånerum og et bedre rådighedsbeløb, men banken vurderer altid den samlede økonomi: gæld, faste udgifter, jobstabilitet og evne til at lægge udbetaling. En høj indkomst hjælper – men er ikke den eneste faktor, og en stor eksisterende gæld kan stadig sætte loft over, hvad du kan købe bolig for.