Sælgers pant og tinglysningsafgift: Sådan genbruger du eksisterende pant

Hvad betyder “sælgers pant til brug for tinglysningsafgiftsreduktion”?

Formuleringen kan stå i en købsaftale eller finansieringsplan. Den betyder normalt, at sælger har et tinglyst pantebrev, som købers nye pant kan afløse. Den relevante værdi er den tinglyste hovedstol og ikke nødvendigvis sælgers aktuelle restgæld.

Afgiftsfordelen er knyttet til pantet i ejendommen. Den er ikke i sig selv en aftale om, at køber overtager sælgers realkreditlån, rente eller øvrige lånevilkår. Køber kan typisk optage sit eget nye lån, mens det eksisterende pant bruges som afgiftsfritagelsesgrundlag efter reglerne om nyt pant, der erstatter eksisterende pant.

Eksempel: Så meget kan eksisterende pant spare

Antag, at du skal have tinglyst et nyt pantebrev på 2.000.000 kr., og at der kan bruges 1.500.000 kr. fra et eksisterende tinglyst pant i samme ejendom. Procentafgiften beregnes da af forskellen på 500.000 kr.:

Uden det eksisterende grundlag ville afgiften i det forenklede eksempel være 26.825 kr. Besparelsen på procentafgiften er derfor 18.750 kr. Eksemplet ser kun på afgiften for pant og ikke på tinglysning af skødet, bankgebyrer eller andre handelsomkostninger.

Eksisterende pant er ikke det samme som at overtage lånet

Et pantebrev registrerer långiverens sikkerhed i boligen. Lånet er den økonomiske aftale om blandt andet rente, afdrag og løbetid. De to ting hænger sammen, men er ikke det samme. Overtagelse af sælgers lån kræver en særskilt kreditgodkendelse og accept fra långiveren.

Derfor bør du sammenligne et eventuelt tilbud om at overtage lånet med et nyt lån på egne vilkår. En besparelse på tinglysningsafgiften gør ikke automatisk et dyrere eller mindre fleksibelt lån fordelagtigt.

Hvad er et afgiftspantebrev?

Hvis et eksisterende pant bliver indfriet, eller hvis kun en del af dets tinglyste hovedstol bruges ved en omlægning, kan et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag i nogle situationer gemmes som et afgiftspantebrev. Det står i Tingbogen for at dokumentere grundlaget til en senere tinglysning i den samme ejendom.

Et afgiftspantebrev er ikke et almindeligt lån og giver ikke i sig selv en långiver sikkerhed for en gæld. Det er et administrativt dokument, som viser, hvor meget eksisterende afgiftsgrundlag der er bevaret. Det skal oprettes og anvendes korrekt; et pantebrev, der blot bliver aflyst uden den rette håndtering, kan ikke uden videre bruges senere.

Ved låneomlægning og refinansiering

Reglen kan også være relevant, når du omlægger et eksisterende lån. Hvis et nyt pant erstatter et eksisterende pant i samme ejendom, kan den eksisterende tinglyste hovedstol bruges til helt eller delvist at reducere procentafgiften. Er det nye pant større, betales der normalt procentafgift af den del, der ligger over det anvendelige eksisterende grundlag.

Ved en konkret omlægning skal bank eller realkreditinstitut kontrollere, hvilke hæftelser der kan bruges, og om de nødvendige betingelser og erklæringer er opfyldt. Læs også vores generelle forklaring af tinglysning af skøde og pant.

Det skal du bede banken eller rådgiveren kontrollere

1. Hvilke pantebreve og afgiftspantebreve står der aktuelt i Tingbogen på ejendommen?
2. Hvor stor en tinglyst hovedstol kan bruges som afgiftsfritagelsesgrundlag for dit nye pant?
3. Er besparelsen allerede indregnet i bankens eller realkreditinstituttets omkostningsoversigt?
4. Bliver et eventuelt ubenyttet grundlag bevaret korrekt til senere brug?
5. Hvilke gebyrer tager banken eller rådgiveren for selve ekspeditionen?

Du kan selv slå de registrerede hæftelser op på tinglysning.dk, men få den konkrete afgiftsberegning bekræftet af den, der anmelder det nye pant.

Beregn resten af boligkøbets omkostninger

Tinglysningsafgiften for pant er kun én af boligkøbets engangsudgifter. Brug boligomkostningsberegneren til at få et samlet overslag over finansiering, skøde, pant og løbende udgifter. Beregneren bruger som udgangspunkt fuld afgift på det angivne pant; en konkret mulighed for afgiftsnedsættelse skal derfor vurderes separat.

Ofte stillede spørgsmål om eksisterende pant

• Kan køber bruge sælgers eksisterende pant?+−

  Ja, et nyt pant kan i visse tilfælde erstatte et eksisterende tinglyst pant i samme ejendom. Den eksisterende tinglyste hovedstol kan da helt eller delvist reducere grundlaget for procentafgiften. Det kræver ikke nødvendigvis, at køber overtager sælgers lån.

• Hvad er et afgiftspantebrev?+−

  Et afgiftspantebrev dokumenterer et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag i Tingbogen, så det kan bruges ved en senere tinglysning af nyt pant i samme ejendom. Det er ikke et almindeligt lån eller en selvstændig sikkerhed for gæld.

• Skal den faste tinglysningsafgift stadig betales?+−

  Ja. Afgiftsnedsættelsen ved eksisterende pant vedrører procentafgiften. Ved tinglysning af nyt pant i fast ejendom er den faste afgift 1.825 kr. i 2026.

• Er restgæld og tinglyst hovedstol det samme?+−

  Nej. Restgælden er det beløb, der aktuelt skyldes på lånet. Den tinglyste hovedstol er beløbet registreret for pantet i Tingbogen og kan derfor være højere end restgælden. Det er den anvendelige tinglyste hovedstol, banken eller rådgiveren skal undersøge ved afgiftsberegningen.

Kilder

• Skattestyrelsen: ny afgiftssats fra 1. januar 2026
• Den juridiske vejledning: nyt pant med nedsat afgift
• Den juridiske vejledning: afgiftspantebrev og ubenyttet fritagelsesgrundlag

Siden er generel information og ikke juridisk eller finansiel rådgivning. Den konkrete afgiftsbehandling afhænger af pantet og dokumenterne i den enkelte handel.