Sådan sparer du på tinglysning ved at udnytte eksisterende pantebrev
Publiceret · Opdateret · Boligklarhed
Tinglysning af pant i forbindelse med realkreditlån koster penge: en fast afgift og en variabel afgift (procent af det pantsikrede beløb). Hvis der allerede ligger tinglyst pant på boligen – fx fra sælgers realkreditlån – kan du nogle gange udnytte eller overtage det eksisterende pantebrev i stedet for at tinglyse helt nyt pant. Det kan reducere dine engangsomkostninger ved boligkøb eller refinansiering. Her får du et overblik over hvordan det fungerer. Den officielle portal for tinglysning i Danmark er tinglysning.dk.
Hvorfor koster tinglysning af pant?
Når du optager realkreditlån eller banklån med pant i boligen, skal panten tinglyses i Tingbogen. Det sikrer långiveren ret til at blive betalt ved salg af ejendommen. Tinglysningsafgiften ved oprettelse af pant består typisk af en fast del (fx 1.825 kr.) og en variabel del på 1,25 % af det beløb, der pantsættes. Jo højere beløb, jo højere afgift – derfor kan det give et pænt beløb at spare, hvis du kan undgå at tinglyse nyt pant for hele lånebeløbet.
Læs mere om selve processen i vores artikel Hvad er tinglysning?.
Overtagelse af pant ved boligkøb
Ved køb af bolig har sælger ofte et eller flere lån med tinglyst pant. I stedet for at du tager et helt nyt lån og tinglyser nyt pant for hele beløbet, kan du i mange tilfælde overtage sælgers realkreditlån. Når du overtager lånet, overtager du samtidig den pant, der allerede er tinglyst. Den del behøver ikke tinglyses igen – du sparer dermed tinglysningsafgift for det beløb, du overtager.
Overtagelse er særligt relevant, hvis sælgers lån har en fornuftig rente og løbetid, og du alligevel skal låne omkring det samme beløb. Du betaler så typisk en mindre administrationsomkostning til realkreditinstituttet i stedet for fuld tinglysningsafgift. Hvis du skal låne mere end det, sælger har, bliver det ekstra beløb ofte finansieret med nyt lån og dermed evt. nyt pant – så du betaler tinglysning af pant kun af den nye del.
Refinansiering: Genbrug af samme prioritetsplads
Når du allerede har realkreditlån med tinglyst pant og ønsker at refinansiere – fx skifte til anden rente (F1, F3, F5) eller andet institut – behøver du ikke altid at tinglyse helt nyt pant. Realkreditinstitutter kan i visse tilfælde tillade, at det eksisterende pantebrev genbruges: den nye långiver overtager pantet i samme prioritetsplads (pantebrevsskift), så der ikke oprettes nyt pant i Tingbogen. Det medfører ofte lavere omkostninger end ved fuld ny tinglysning.
Det afhænger af instituttet og den konkrete situation, om pantebrevsskift er muligt. Det er derfor værd at spørge din bank eller realkreditinstitut, om de kan udnytte det allerede tinglyste pant ved refinansiering, så I undgår unødvendig tinglysningsafgift.
Hvad kan du spare?
Den variable del af tinglysningsafgiften ved pant er 1,25 % af det pantsikrede beløb. Hvis du fx undgår at tinglyse nyt pant for 2.000.000 kr., sparer du 1,25 % × 2.000.000 = 25.000 kr. i variabel afgift – plus du undgår eventuel ekstra fast afgift ved en ny tinglysning. Beløbet bliver hurtigt væsentligt ved store lån, så det kan betale sig at undersøge overtagelse eller pantebrevsskift.
En boligomkostningsberegner viser typisk den fulde tinglysningsafgift ved nyt pant. Hvis du ved, at du kan overtage pant for en del af beløbet, kan du selv trække den tilsvarende andel fra i din vurdering af de reelle engangsomkostninger.
Når du ikke kan udnytte eksisterende pant
Overtagelse eller genbrug af pant er ikke altid muligt. Ved boligkøb afhænger det af, om sælgers lån kan overtages på fornuftige vilkår, og om beløbet matcher dit behov. Ved refinansiering bestemmer realkreditinstituttet, om de tilbyder pantebrevsskift. Hvis du skifter til et helt nyt lån med højere beløb eller anden struktur, kan det være nødvendigt at tinglyse nyt pant. Din bank eller rådgiver kan give svar på, hvad der gælder i din situation.
Sådan får du overblik over dine omkostninger
For at vurdere dine samlede engangsomkostninger ved boligkøb kan du bruge en beregner, der inkluderer tinglysning af skøde og pant. Hvis du har mulighed for at overtage pant eller genbruge eksisterende pantebrev, kan du justere tallene ned for den del, du sparer.
Beregn boligomkostninger til at se engangsomkostninger inkl. tinglysning – og brug derefter dialog med bank eller realkreditinstitut til at afklare, om du kan reducere omkostningerne ved at udnytte eksisterende pant.
Ofte stillede spørgsmål om eksisterende pantebrev
Kan jeg spare tinglysningsafgift ved boligkøb?
Nogle gange kan du reducere omkostningerne ved at overtage sælgers eksisterende pant i stedet for at tinglyse fuldt nyt pant for hele beløbet. Det afhænger af lånets vilkår og om det passer til dit finansieringsbehov – spørg bank og realkreditinstitut.
Hvad er pantebrevsskift ved refinansiering?
Ved refinansiering kan realkreditinstituttet tilbyde at flytte eller genbruge eksisterende pant i stedet for fuld ny tinglysning. Det kan give lavere afgift end ved at tinglyse helt nyt pant – men det er ikke altid muligt ved alle låneændringer.
Er det altid muligt at overtage sælgers realkreditlån?
Nej. Det afhænger af, om lånet kan overtages på fornuftige vilkår, og om beløb og løbetid matcher dit behov. Din rådgiver kan afklare, hvad der gælder i din konkrete handel.
Opsummering
Du kan nogle gange reducere omkostningerne til tinglysning af pant ved at udnytte allerede tinglyste pantebreve. Ved boligkøb kan du overtage sælgers realkreditlån og dermed den tilhørende pant, så du undgår tinglysningsafgift for det beløb. Ved refinansiering kan pantebrevsskift eller genbrug af samme prioritetsplads give lavere omkostninger end fuld ny tinglysning. Spørg altid din bank eller realkreditinstitut, hvad der er muligt i din konkrete situation.