Omlægning af lån
Skal jeg lægge mit lån om?
Har du et fastforrentet realkreditlån fra 2020 eller 2021 til 1 eller 2 procent, handles obligationerne bag det sandsynligvis langt under kurs 100. Det betyder, at gælden kan købes tilbage billigere, end den står i. Lægger du om til et nyt lån med højere rente, skærer du derfor et beløb af restgælden med det samme.
Det kaldes en opkonvertering, og den fungerer modsat den omlægning, folk normalt taler om. Du får en højere rente og en højere ydelse, men en mindre gæld. Beregneren her viser begge dele, så du kan se, hvad du bytter væk, og hvad du får.
Beregneren viser, hvad en omlægning ville koste og indbringe med de tal, du selv indtaster. Den vurderer ikke, om en omlægning er det rigtige valg i din situation.
Hvor finder jeg de rigtige tal?
Alle felter står i din låneoversigt hos instituttet, for eksempel under «Mere om dit lån» i Totalkredits Mit Hjem eller tilsvarende i din netbank. Brug tallene derfra frem for at skønne.
- Restgæld
- Det beløb du skylder. Står øverst i oversigten.
- Obligationsrestgæld
- Står lige under restgælden. Er den højere, har du et kontantlån, og forskellen betyder noget for beregningen.
- Rentesats
- Kuponrenten på lånet, ikke ÅOP. Står som «Rentesats».
- Restløbetid
- Antal år tilbage, ikke lånets oprindelige løbetid.
- Indfrielseskurs
- Den eneste, der ikke altid står i oversigten. Bed instituttet om et indfrielsestilbud, eller find kursen på din fondskode.
Har du KundeKroner eller en anden løbende rabat, er den allerede trukket fra det bidrag, du betaler. Bidragssatsen i oversigten er før rabat, og det er også den, beregneren regner med.
Tre mål, ikke ét
En opkonvertering hæver næsten altid ydelsen. Ses kun på den, ligner det et tab. Gevinsten ligger i, at gælden falder med det samme.
Gælden falder med
396.000 kr.
Fra 2.000.000 til 1.604.000 kr.
Ydelsen ændres
+1.109 kr.
Pr. måned, fra 8.073 til 9.182 kr.
Opkræves kvartalsvis: 24.220 → 27.546 kr.
Netto
396.000 kr.
Kursgevinsten beskattes ikke her.
Hvad står du med, hvis du sælger?
Det er som regel her forskellen bliver konkret. Restgælden er lavere fra dag ét, men du betaler mere hver måned undervejs.
| Om | Uden omlægning | Med omlægning | Forskel |
|---|---|---|---|
| 3 år | 1.799.265 | 1.496.084 | 303.182 |
| 5 år | 1.660.103 | 1.415.123 | 244.981 |
| 10 år | 1.292.506 | 1.175.710 | 116.796 |
Antagelser bag tallene
- Omkostninger til omlægningen: 8.783 kr. i gebyrer, finansieret gennem det nye lån.
- Tinglysning er ikke regnet med. Den nye hovedstol er mindre end den gamle, så det eksisterende pant kan genbruges.
- Bidragssatsen antages ens før og efter, hvilket holder, når hovedstolen falder.
- Kurser ændrer sig flere gange dagligt. Tallene her er vejledende og bliver forældede i løbet af dagen.
- Kun et konkret lånetilbud fra dit eget institut er bindende. Brug beregningen til at forstå mekanikken og til at stille de rigtige spørgsmål, ikke som grundlag for at beslutte.
- Boligklarhed er uafhængigt og hverken bank, mægler, låneformidler eller rådgiver. Vi tjener ingen penge på, om du lægger om.
Sådan læser du resultatet
Ydelsen er ikke det rigtige mål alene. Ved en opkonvertering stiger den næsten altid, og ser man kun på den, ligner omlægningen et tab. Gevinsten ligger i, at gælden falder med det samme, og den viser sig først, når du sælger eller ser på den samlede betaling.
Låneformen afgør skatten. Kursgevinsten er skattefri på et almindeligt obligationslån, men skattepligtig på et kontantlån efter Kursgevinstlovens § 22, stk. 3. For et kontantlån kan skatten æde op mod halvdelen af gevinsten, og det er den enkeltfaktor, der oftest vender regnestykket. Er du i tvivl om, hvilken type du har, står det i dit lånedokument.
Sælger du alligevel, ændrer det billedet. Sker indfrielsen i forbindelse med et salg, inden for seks måneder før eller efter overdragelsen, er kursgevinsten skattefri også på et kontantlån. Rækkefølgen af de to dispositioner kan derfor være mange tusinde kroner værd.
Renten kan falde igen. Har du opkonverteret, og falder renten senere, kan du lægge om nedad. Til gengæld koster hver omlægning gebyrer og kursspænd, så det er ikke gratis at gøre det ofte. Beregneren viser omkostningerne ved netop denne ene omlægning, ikke ved en strategi over flere.